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【政策解读】《荆州市物业服务与管理办法》解读
信息来源:荆州市住房和城乡建设建局 | 发布时间:2021-01-19 09:01

随着城市的发展,广大市民对物业服务和管理的需求越来越多越来越高。为进一步规范物业服务市场,提升物业服务质量和服务水平,荆州市出台了《荆州市物业服务与管理办法》,并于2021年1月1日起施行。1月19日,荆州市住房和城乡建设局副局长童克忠为大家解读《荆州市物业服务与管理办法》。


主要亮点


新出台的《办法》主要有四个亮点:

(一)突出党建引领,明确政府及部门职责。

一是充分发挥党建引领作用。

《办法》规定,建立健全社区党组织领导下居(村)民委员会、业主委员会、业主、物业服务企业等共同参与的治理架构(第三条);鼓励优先推荐中共党员、人大代表、政协委员或热心公益、清廉正直、时间充裕,具有奉献精神及一定履职能力的人员担任业委会成员、主任、副主任(第六十八条第十八款)。

二是形成市区两级联动的物业管理体制。

《办法》规定,市住建局负责全市行政区域内物业服务活动的监督管理工作,中心城区各区住建局在市住建局统一组织下,负责对本行政区域内业主委员会进行业务指导和备案工作,监督物业企业日常行为,处理物业服务活动中的投诉和矛盾调解。(第六十七条)。

三是明确有关部门和单位的工作职责。

《办法》规定,县(市)人民政府相关部门住建、公安、财政、发改、自然资源和规划、生态环境、城管等有关部门按照各自职责,依法做好物业管理的相关工作;街道办事处负责建立联席会议制度,形成“街办吹哨、部门报到,齐抓共管”的良好格局;居(村)民委员会协助做好相关工作(第六十七条,第六十八条)。

(二)加强对业主委员会的规范和监督。

一是明确不得作为业主委员会委员候选人的四种情形。

《办法》规定,除法律法规和规章规定外,有下列情形之一,不得作为业主委员会委员候选人:一是不遵守国家有关法律法规和规章,不遵守管理规约和公序良俗;二是不履行业主义务,不交纳住宅专项维修资金和物业服务费;三是在物业管理区域内进行违法建设,侵害公共利益或其他业主合法权益;四是被列入社会失信人员名单的(第二十二条)。

二是加强对业主委员会的监督。

《办法》规定,召开业主大会会议,应当向街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会书面报告,街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会应全程指导、参与和监督业主大会会议的召开(第二十六条)。

(三)加强对物业服务企业的监督。

《办法》规定,住建部门负责物业服务企业组织展开信用评价(第六十八条第一款)。2020年,为进一步规范物业行业管理,我局从制度设计开始着手,配合《办法》的施行,出台了《荆州市中心城区物业服务企业信用评价实施规则》等五个文件,建立了物业企业信用评价体系,在荆州日报开设物业服务企业“红黑榜”专栏,接受社会监督,强化了对物业企业的事中事后监管。

(四)加强老旧小区的物业管理。

《办法》规定,县级以上人民政府应当将物业服务纳入社区建设规划和社会治理体系,实现物业全覆盖,建立物业服务综合协调机制(第三条)。当前,市、县级人民政府正在制定扶持政策,引导老旧小区的业主选聘物业服务企业开展物业管理活动,实施老旧小区改造工程,支持老旧小区加装电梯。


主要内容


《荆州市物业服务与管理办法》共八章七十二条。

第一章总则(第一条至第七条)。主要明确了物业服务和管理办法的适用范围、协调机制、治理架构和原则、推动党建引领和突发事件应急措施的落实主体、物业协会开展行业自律、倡导科学推行服务升级。

第二章物业管理区域和附属配置(第八条至第十三条)。明确了物业区域划分的原则、相关条件的确定主体、配置物业用房的要求归属等。

第三章前期物业服务(第十四条至十六条)。主要明确了前期物业管理招投标制度、合同的签订及备案,物业交付前后物业费承担主体等内容。

第四章业主、业主大会和业主委员会(第十七条至第四十条)。对业主、业主大会和业主委员会的相关问题进行细化和明确,特别明确了街道办事处作为基层政权机构在业主大会筹备成立、业主委员会候选人审查、业主大会会议、业主委员会推选及备案的监督管理职责。

第五章物业的使用与维护(第四十一条至四十八条)。主要对物业使用中禁止行为作了规定,明确了物业服务企业、业主委员会责任范围,同时对物业区域车位、车库管理进行了明确,规定了公共收益管理分配方式。

第六章物业服务(第四十九条至六十六条)。主要规定了物业交付条件,承接查验制度,前期物业服务合同终止条件,物业服务企业收费管理,业主大会决定选聘物业服务合同签订的主体及内容,物业企业退出条件和交接义务,专营单位收费管理等。

第七章监督管理(第六十七条至七十条)。明确各部门负责辖区内物业管理具体职责分工,同时通过建立物业服务企业信用管理制度,开展信用评价,对物业小区突出问题协调解决的联席会议制度也作出了明确的规定。

第八章附则(第七十一条至七十二条)。主要是示范文本规定及实行时间的规定。


起草背景及过程


近年来,随着我市城市建设的发展,物业服务行业已经进入了一个迅速发展时期。同时,也应看到我市物业管理工作中还存在着许多问题:

一是房地产开发建设项目中遗留问题比较突出。

目前,我市开发商遗留的问题主要有:房屋质量不符合要求、配套建筑及设施设备不健全、权属关系不明确、开发商承诺的事项不兑现等。

这些问题的存在,在很大程度上直接导致了物业服务纠纷的产生,很多业主以这些问题为由拒付物业服务费,引发了后期物业管理中的诸多矛盾。

二是对业主委员会监管缺失。

个别小区存在选举的业主委员会委员素质不高、私心较重,在业委会的工作中为自身牟取不正当利益,侵害业主、物业企业的合法权益,相关部门工作缺位,导致对业委会监管缺失。《办法》第四十条规定,业主委员会委员不履行职责或严重侵害业主合法权益的,街道办事处或乡镇人民政府调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员职务。

三是物业服务不规范。

部分物业服务企业服务意识不强、履职不到位,存在服务不规范,服务不达标、服务不透明等问题,缺乏先进的管理机制和优质的服务能力,导致业主与物业企业矛盾突出。

四是老旧住宅区没有实行物业管理。

我市老旧小区数量较多,这类小区大多数建筑年代久,建设规模小,没有归集专项维修资金,设施设备老化,加之居民享受物业服务的消费意识不强,难以实施专业化物业服务覆盖。

五是物业管理监督体制未理顺。

相关职能部门对物业管理的部门职责履行不到位,相互配合、联动意识不强。这些问题,反映了我市物业管理和社会管理未有效结合,基层政府对物业管理的指导和监督作用发挥不够,影响了物业管理工作的健康稳定发展。

我市于2011年出台了《荆州市物业管理办法》,但随着经济社会的发展,原《办法》已不能适应当前物业管理要求,修改制定一部比较全面系统、能与上位法有效衔接并能结合我市实际的《办法》势在必行。

2020年市住建局正式启动《办法》的修订起草,深入开展调研,多次召开由相关部门、街道、社区、物业管理协会以及部分人大代表、政协委员、物业企业负责人、业主委员会委员、业主代表等参加的座谈会,充分吸收各类代表的意见建议,于2020年7月18日形成《办法(征求意见稿)》,向社会公开发布征求意见。经过多次修改完善,于2020年12月14日,市政府常务会议研究通过了新《办法》,并于2021年1月1日起施行。

下一步,住建局将会同相关部门,继续把广大市民对美好居住生活的向往,作为努力的方向,积极应对物业管理新问题,抓紧制定相关细则和规范,全方位规范市场主体行为,保护消费者权益。

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